De jaarlijkse onroerende voorheffing is een vaste kost voor eigenaars van vastgoed. Maar waarom lijkt die de laatste jaren almaar hoger te worden? Volgens belastingexpert Michel Maus (VUB) is het antwoord duidelijk: “Je kan moeilijk spreken van een gelijke behandeling.”

Wat is kadastraal inkomen eigenlijk?

Op elk onroerend goed in België – van een appartement of woning tot een stuk bouwgrond of garage – wordt een kadastraal inkomen (K.I.) geplakt. Dat is een raming van het nettohuurinkomen dat je jaarlijks zou krijgen als je het pand verhuurt.

Of beter gezegd: een schatting van wat dat bedrag zou zijn geweest in 1975.

1975 als basis: hoe zit dat?

Inderdaad, het K.I. is al sinds 1975 amper herzien. Nochtans was het oorspronkelijk de bedoeling om die waarde om de tien jaar te actualiseren. Maar dat gebeurde nooit. De waarde van vastgoed is sindsdien uiteraard fel geëvolueerd – en toch blijft die oude referentie gelden.

Zo kan een appartement in Mechelen vandaag een K.I. van 1.000 euro hebben, terwijl de echte huurwaarde intussen véél hoger ligt.

Waarom werd het systeem nooit aangepast?

Een grootschalige herziening van alle K.I.’s zou een gigantisch project zijn – en vooral: het zou betekenen dat veel eigenaars fors meer onroerende voorheffing moeten betalen. Niet bepaald populair bij de kiezer. In Nederland gebeurt zo’n herziening wel jaarlijks, via de gemeentes.

Omdat het kadastraal inkomen bij ons zo verouderd is, indexeert de Vlaamse overheid het bedrag jaarlijks. Daardoor gaat de onroerende voorheffing omhoog, zeker de afgelopen jaren. Ook de opcentiemen van gemeenten en provincies, die worden berekend op het geïndexeerde K.I., duwen het eindbedrag extra omhoog.

En op federaal niveau?

Ook op federaal vlak wordt het kadastraal inkomen gebruikt, bijvoorbeeld bij het berekenen van de personenbelasting op vastgoed dat je niet zelf bewoont – zoals een tweede verblijf of opbrengsteigendom.

In dat geval wordt het K.I. eerst geïndexeerd en vervolgens verhoogd met 40%. Dat blijft voor de fiscus nog altijd eenvoudiger dan werken met de reële huurinkomsten. Maar het leidt wel tot verstoringen in het systeem.

Een voorbeeld? Een herenhuis in het nu peperdure Antwerpen-Zuid had in 1975 een laag K.I. omdat de buurt toen als minder aantrekkelijk werd beschouwd. Dat cijfer is sindsdien niet aangepast, waardoor het pand vandaag relatief weinig belasting oplevert in vergelijking met soortgelijke woningen elders. Geen gelijke behandeling dus.

Verbouwingen? Aangeven is verplicht

Wie zijn woning renoveert – en dus waarde toevoegt – moet dat aangeven bij de Dienst Patrimoniumdocumentatie (het vroegere Kadaster). Op basis daarvan wordt het K.I. herbekeken.

Al gebeurt dat niet altijd automatisch. Gemeenten geven door welke panden een omgevingsvergunning kregen, maar niet elke verbouwing is meldingsplichtig. Soms blijft een renovatie dus onder de radar… tot bij verkoop of controle.

Volgens het Rekenhof wordt lang niet alles aangegeven. Uit een vergelijking tussen statistieken over woningen met een badkamer en de cijfers bij de fiscus bleek ooit een opvallend verschil.

Renovatie vs. belasting: een paradox?

De overheid moedigt eigenaars aan om hun woning te renoveren via subsidies en premies. Maar tegelijk kan zo’n investering ook leiden tot een hogere belastingfactuur, via een verhoogd K.I. Dat werkt demotiverend – zeker voor verhuurders die net willen investeren in de kwaliteit van hun woning.

Positief is wel dat energetische verbeteringen – zoals isolatie, dubbele beglazing of een warmtepomp – geen aanleiding mogen zijn voor een verhoging van het kadastraal inkomen.

Hoe wordt een nieuw K.I. bepaald?

Dat verloopt niet altijd op dezelfde manier. Soms ontvang je een vragenlijst, in andere gevallen neemt de dienst telefonisch contact op, of sturen ze iemand langs. Ze baseren zich vaak op vergelijkingen met gelijkaardige panden in de buurt.

Welke criteria precies worden gebruikt of hoe zwaar die wegen, blijft helaas vaak onduidelijk – een oud pijnpunt binnen het systeem.

BRON : CIB

Overweeg je te verkopen? Ontdek wat je woning vandaag waard is!

Je woning is vandaag waarschijnlijk veel meer waard dan wat het oude kadastraal inkomen doet vermoeden. Sta je op het punt om je eigendom te verkopen of overweeg je die stap binnenkort? Dan bekijken onze makelaars graag wat jouw woning vandaag écht waard is.